La carta de propietario a inquilino para desalojar es un documento legal mediante el cual el propietario o arrendador notifica al inquilino o arrendatario que debe desocupar el inmueble arrendado en un plazo determinado.
Su propósito es comunicar formalmente al inquilino que debe abandonar la propiedad por incumplimiento del contrato de arrendamiento o por otros motivos especificados en la legislación vigente. Es un paso necesario antes de iniciar un proceso de desalojo ante las autoridades.
Existen diferentes tipos de cartas de desalojo según la situación y el plazo que se otorgue al inquilino para dejar la vivienda. A continuación analizaremos cada una.
Tipos de cartas de desalojo
Aviso de pago de renta o desalojo de 3 días
El aviso de pago de renta o desalojo de 3 días se utiliza cuando el inquilino adeuda 2 o más meses de alquiler. Otorga un plazo de 3 días para pagar toda la deuda de alquileres vencidos o desalojar el inmueble.
Requisitos legales y contenido
Legalmente este aviso debe:
- Estar fechado e incluir los datos del propietario
- Indicar la dirección de la propiedad arrendada
- Especificar los meses de alquiler vencidos adeudados
- El monto total adeudado
- Advertir al inquilino que tiene 3 días para pagar o desocupar la vivienda
Cómo calcular la fecha límite
Para determinar la fecha límite de 3 días, no cuentan ni el día que se entrega la notificación ni los días feriados o fin de semana.
Por ejemplo, si se envía el aviso un martes, los 3 días vencerían el próximo viernes.
Aviso de cumplimiento de convenio o desalojo de 3 días
El aviso de cumplimiento de convenio se utiliza cuando el inquilino incumple alguna cláusula específica pactada en el contrato de arrendamiento, por ejemplo, la prohibición de tener mascotas.
Este aviso otorga 3 días al inquilino para corregir dicho incumplimiento o de lo contrario deberá desalojar la propiedad.
Requisitos legales y contenido
Legalmente el aviso debe:
- Estar fechado e incluir los datos del arrendador
- La dirección del inmueble arrendado
- Describir el incumplimiento del convenio
- Advertir al inquilino que tiene 3 días para subsanarlo o desocupar la vivienda
Cómo determinar la fecha límite
Al igual que en el aviso anterior, no cuentan el día de entrega del aviso ni los días feriados o fin de semana para el plazo de 3 días.
Aviso de desalojo de 3 días
El aviso de desalojo de 3 días se utiliza en casos graves que ameriten la salida inmediata del inquilino, por ejemplo, por realizar actividades ilegales en la propiedad.
Antes de enviar este aviso, el propietario debe cursar al inquilino por escrito un informe de incumplimiento grave, dándole un plazo razonable para corregirlo.
Requisitos legales previos
Antes de enviar un aviso de desalojo de 3 días se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Enviar al inquilino un informe escrito describiendo los incumplimientos graves
- Dar un plazo razonable (usualmente de 10 a 15 días) para que el inquilino corrija dichos incumplimientos
- Verificar que el inquilino no haya corregido los incumplimientos en el plazo otorgado
Contenido del aviso
El aviso debe:
- Estar fechado e incluir los datos del propietario
- La dirección de la propiedad arrendada
- Describir los incumplimientos informados previamente
- Advertir al inquilino que tiene 3 días para desalojar la vivienda
Cómo contar los 3 días
Al igual que en los avisos anteriores, para el plazo de 3 días no cuentan el día de entrega del aviso ni los días feriados o fin de semana.
Aviso de desalojo de 30 o 60 días
El aviso de desalojo de 30 o 60 días se utiliza cuando el arrendador decide dar por terminado el contrato de arrendamiento o no desea renovarlo.
Este aviso se conoce también como aviso de finalización de arrendamiento.
Propósito y situaciones de uso
Su propósito es comunicar al inquilino con 30 o 60 días de anticipación (según establezca el contrato o las leyes estatales) que debe desocupar la vivienda porque el contrato no será renovado.
También puede utilizarse si el propietario necesita recuperar la vivienda por motivos personales o familiares.
Contenido del aviso
Legalmente el aviso debe:
- Estar fechado e incluir los datos del propietario
- La dirección de la propiedad arrendada
- Notificar que el contrato de arrendamiento no será renovado
- Indicar claramente la fecha límite para desalojar la propiedad
Cómo contar los días
Dependiendo de lo establecido en el contrato y la legislación local, el inquilino tendrá 30 o 60 días a partir de la fecha de envío del aviso para desocupar completamente la propiedad.
Aviso de 90 días para viviendas con subsidio
El aviso de 90 días se utiliza para desalojar a inquilinos que ocupan viviendas con subsidio federal de la Sección 8.
Requisitos y causas
Para enviar este aviso se deben cumplir causas específicas como graves incumplimientos del contrato, actividades ilegales o permanecer en la unidad sin permiso tras el fallecimiento del titular del subsidio.
También pueden existir otros motivos relacionados con requerimientos o incumplimientos de normas federales de viviendas subsidiadas.
Contenido y fecha límite
Este aviso debe:
- Cumplir los requisitos legales federales y locales
- Describir las causas y hechos que motivan el desalojo
- Otorgar 90 días al inquilino para desocupar totalmente la vivienda
No se permite el desalojo en un plazo menor según las leyes federales de viviendas con subsidio.
Pasos del proceso de desalojo
Entrega de la carta de desalojo
La carta debe entregarse formalmente al inquilino de alguna de las siguientes maneras:
- En persona, pidiendo acuse de recibo y firma
- Por correo certificado, con acuse de recibo
- Usando un notificador profesional
Esto permite demostrar que el inquilino recibió la notificación.
Período de notificación
Una vez que el inquilino recibe la carta comienza a correr el tiempo de notificación según el tipo de aviso entregado:
- 3, 30, 60 o 90 días para desalojar la propiedad
Durante este tiempo el inquilino tiene derecho a ocupar legalmente la vivienda.
Desocupación de la propiedad
Al término del plazo otorgado, el inquilino debe desalojar completamente la propiedad y entregar las llaves al propietario.
De no hacerlo, estará ocupando ilegalmente la vivienda lo que permite iniciar acciones legales de desalojo.
Acciones legales por ocupación ilegal
Si vence el plazo de notificación y el inquilino se niega a devolver la posesión de la propiedad al arrendador, se configura una «ocupación ilegal».
En ese caso, el propietario puede iniciar un proceso judicial de desalojo para recuperar su inmueble con el auxilio de la fuerza pública si es necesario.
La carta de desalojo es necesaria para comunicar formalmente al inquilino que debe desocupar la propiedad arrendada en un plazo determinado por diversas causas.
Resulta clave que el propietario utilice el tipo de aviso correcto según la situación legal y otorgue un plazo de salida razonable al inquilino.
Asimismo, debe seguir minuciosamente los procedimientos legales establecidos para que el desalojo proceda en caso de tener que recurrir a instancias judiciales.
Tanto propietarios como inquilinos deben conocer sus derechos, obligaciones y plazos relacionados con el proceso de desalojo, la legislación local aplicable y las posibles consecuencias de no cumplir con lo establecido.
